Crédit total

Le crédit total, autrefois appelé crédit 125% est une forme de crédit dans laquelle l’emprunteur peut tout financer. Le financement peut alors comprendre le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux et éventuellement l’assurance solde restant dû.

Choisissez votre type de prêt

Depuis quelques années le crédit « all-in » a évolué. Au début il était possible d’emprunter le tout dans un seul crédit et avec une seule garantie. La banque faisait alors payer une prime caution à l’emprunteur pour garantir son risque en cas de contentieux.

Le projet total était finançable en 2 crédits. Un prêt hypothécaire (achat et travaux) et un prêt personnel pour les frais de notaire.
Depuis le 1er avril 2017, il est interdit de financer des frais de notaire via un prêt personnel.
Tout ce qui touche à un « but immobilier » doit être financé sous la législation du crédit hypothécaire.
De 2017 à 2019 il était possible de financer les frais de notaire via un prêt hypothécaire sans inscription.

Ensuite, vient en janvier 2020 la réforme de la banque nationale sur les quotités d’emprunt.
la banque nationale décide de scinder les groupes d’emprunts de la manière suivante :

First-time Buyer ? primo acquéreur ? 1er achat
Achat dans le but d’y habiter (pas le 1er achat)
Achat dans un but locatif (multipropriétaires).

Analysons ensemble catégories par catégories quelles sont les possibilités :

First-time Buyer ? primo acquéreur : Quotité 100%

Est considéré comme primo acquéreur la personne qui au moment de la demande de crédit n’est pas propriétaire d’aucun bien immobilier en Belgique. L’emprunteur ne doit pas avoir de crédit hypothécaire inscrit à la banque nationale en son nom (valable aussi pour les cautions et autres). La quotité pour ce genre de dossier peut alors aller jusque maximum 100%. Cette quotité de 100% ne doit pas représenter plus de 35% de la production de la banque.

Chaque banque peut aussi octroyer des quotités >100% pour un maximum de 5% de volume de production. Vous l’aurez compris, tout dépend la banque avec laquelle nous travaillons ! Voilà pourquoi vous devez faire appel à CEC Finance, courtier en crédits, qui regroupe 15 banques dans un seul bureau.

Achat dans le but d’y habiter : Quotité 90%

Si les emprunteurs sont déjà propriétaires au moment de la demande de crédit mais qu’ils désirent acheter un bien complémentaire dans le but d’y vivre, la banque nationale demande alors de respecter la quotité de 90%.
Si les emprunteurs désirent louer la 1ère maison et acheter une 2ème dans le but d’y vivre alors la demande peut être faite avec une garantie complémentaire (sur la première maison).

Achat dans le but locatif (buy to let) Quotité 80%

Si les emprunteurs décident d’acheter dans le but de mettre en location le bien immobilier, la BNB demande de limiter la quotité à 80%. En effet, la banque nationale demande un minimum d’apport en fonds propres pour financer un investissement locatif.
Toutefois, si les emprunteurs ont du patrimoine immobilier, il est possible de financer un investissement locatif à 125% c’est-à-dire 100% du prix d’achat et l’ensemble des frais de notaire. Avec la somme des garanties, la quotité doit rester de maximum 80%.

Finalement, comment financer les frais de notaire?

Bien complémentaire en garantie : Il est possible de mettre un bien propre en garantie complémentaire pour garantir la bonne quotité du projet et ainsi financer le projet total. La quotité est alors calculée sur l’ensemble du patrimoine immobilier de l’emprunteur mais en tenant compte des crédits en cours.
Affectant hypothécaire : le tiers affectant peut aussi être une solution. Les parents par exemple peuvent placer leur maison en hypothèque (garantie complémentaire) pour le financement total du projet des enfants.
Aide familiale : aujourd’hui il existe de types de crédits destinés à financer les frais de notaire en tout légalité. Certaines banques proposent des financements pour les parents afin que ceux-ci aident les enfants à financer le projet total. Les parents qui ne souhaitent pas mettre leur maison en garantie peuvent souscrire ce genre de produit afin d’aider financièrement les enfants.
Le 125% exceptionnel : comme expliqué ci-dessus les banques peuvent octroyer 5% de leur production annuelle au-delà de 100% de quotité. En fonction de la période de l’année et du volume réalisé, certaines banques peuvent donc proposer un crédit total en 2 avances. Une première avance destinée à l’achat (et éventuellement les travaux) et une autre avance destinée au financement des frais de notaire. Attention, cela concerne une très faible production et le dossier des emprunteurs doit être de très bonne qualité (profil professionnels, qualité du gage, ?).

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