Comment financer son projet de construction ?

Le salon Batibouw vous a donné envie de vous lancer dans un projet de construction ? Avant de vous investir corps et âme dans ce chantier de taille, voici toutes les informations utiles à savoir en termes de financement. 

Si faire construire revient, dans la plupart des cas, plus cher que d’acheter une maison existante, « construire son habitation » offre au particulier l’avantage de pouvoir façonner son bien immobilier selon ses desideratas, d’être aux normes actuelles et de pouvoir, a priori, vivre dans un logement qui ne nécessite aucuns travaux d’ampleur.

Le coût du terrain

Premier poste à prendre en compte dans votre projet immobilier : le terrain. En Wallonie et en région bruxelloise, l’achat d’un terrain implique des droits d’enregistrement à hauteur de 12,5% du prix d’achat (en Flandre, les droits d’enregistrement sont en voie de passer à 7% ). Depuis le 1er janvier 2018, un abattement de 20.000 euros sur base imposable est prévu pour l’acquisition d’une première habitation située en Wallonie. Dans le sud du pays, « deux taux existent : 12,5% et 6%, ce dernier concernant les habitations modestes. L’acquéreur pourrait ainsi faire un gain de 2.500 euros dans le premier cas et de 1.200 dans l’autre  ».

Moyennant certaines conditions, le propriétaire peut également bénéficier d'une restitution des droits d'enregistrement . A titre d’information, en 2014, le prix moyen d’un terrain à bâtir vendu en Wallonie s’élevait à 51€ le m², contre 179€ en Flandre et 618€ à Bruxelles .
Outre le prix d’achat du terrain, il faudra aussi prévoir dans vos calculs le coût des droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et les coûts de l’acte de crédit, les frais de dossier de la banque…

Le prix d’une habitation

Un bien immobilier neuf diffère de l’achat d’un bien existant dans la mesure où le premier est soumis à la TVA mais ne nécessite pas de droits d’enregistrement, du moins sur la partie « construction ». Des droits d’enregistrement seront appliqués sur le prix du terrain.

Parce qu’un logement n’est pas l’autre, le prix de votre habitation dépendra de sa superficie, des matériaux choisis et des finitions voulues. Si vous faites appel à un architecte, le coût de ses services peut énormément varier, selon le temps de travail que demande votre projet, les adaptations nécessaires entre la demande initiale et le projet concret… Au coût de la construction de la maison doit être ajoutée la TVA qui équivaut actuellement à 21%.

Si vous optez pour une maison clé sur porte, veillez à ce qu’une série de suppléments soient compris dans la facture finale, comme les essais sol, l’étude de stabilité, le PEB, les frais de raccordement etc… car l’addition des suppléments peut alors vite chiffrer et créer quelques mauvaises surprises.
Faire construire un appartement ou une maison exige par conséquent un plan financier bien ficelé et réfléchi. En prévoyant à l’avance les différents postes que vous coûtera votre futur bien immobilier (main d’œuvre, frais de notaire, droits d’enregistrement…), vous serez plus à même de souscrire un prêt hypothécaire réaliste auprès d’une banque et de rembourser vos mensualités. Enfin, les banques apprécient souvent que la capacité financière des emprunteurs ne soit pas utilisée au maximum. Autrement dit : s’il vous reste une marge entre ce que vous remboursez par mois, et ce que vous êtes capable de rembourser au maximum mensuellement, c’est une garantie pour la banque que, en cas de coup dur, il vous reste une capacité d’emprunt !

Trucs et astuces

Dans le cas d’une construction, sachez que certaines banques appliquent une commission de réservation, c’est-à-dire que l’organisme prêteur prélève un montant sur les fonds non prélevés après une certaine période. Celle-ci varie d’une banque à l’autre et peut aller d’un mois à un an, voire au-delà. Passer par l’intermédiaire d’un courtier en crédits et assurances peut vous éviter de payer cette amende, comme le fait fréquemment Christophe Contrucci, gérant de l’agence CEC Finance. « Lorsque cela est possible, et selon le type de dossier en présence, nous orientons le client vers une banque dans laquelle la commission de réservation n’est pas d’application, ce qui lui fait donc économiser de l’argent ! » Quant à la TVA, elle peut, elle aussi, être financée totalement, c’est-à-dire que « les fonds propres à injecter sont donc limités aux frais d’acte de crédit et aux frais de notaire uniquement sur la partie du terrain ». Pour plus d’informations, contactez votre courtier en crédit pour une simulation sans engagement. 

Autre astuce lorsqu’on est déjà propriétaire ou locataire : demander une franchise en capital pour éviter de payer deux mensualités en même temps. Ainsi, pendant la période de construction, les charges ne sont pas doubles et l’emprunteur peut faire construire sereinement !

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